本刊记者 周琦

7月21日，备受瞩目的《住房租赁条例》（下称《条例》）正式发布，将于9月15日起施行。

这部酝酿5年的法规，不仅在规范市场行为、保障各方权益、盘活存量资源、培育经营主体等方面构建了清晰的制度框架，更是直指住房租赁市场长期存在的安全隐患、权益纠纷与经营乱象。

无论是租客遭遇的安全隐患、押金纠纷，还是房东面临的房屋损坏、租金拖欠困境，这些困扰租房交易双方的痛点，将随着《条例》的实施迎来系统性治理方案。

划出 “居住红线”

“燃气安全一旦发生，都是大事故，过去的教训十分深刻。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬在接受本刊记者采访时说。

2023年10月，北京市通州区发生一起燃气爆炸事故，造成1人死亡、16人受伤，直接经济损失367.07万元。事故原因就是租户在店面装修时，相关人员违规操作，最终导致事故发生。

这并非个例。虞晓芬介绍，出租房安全问题集中在三个领域：燃气安全、室内装修和空间安全。

例如，部分房东为节省成本，使用老旧灶具、燃气热水器、燃气管道等，且很少维护；有些城中村出租房还存在私自改装管道等现象；不少中介用廉价板材快速装修，甲醛超标成为“常态”，严重影响租户健康，尤以“串串房”（指通过低价购入二手房或毛坯房，使用廉价材料进行快速装修，然后以高价出售或出租的房屋类型）最为典型。此外，部分过道、车库等非居住空间被违规改造出租，严重阻碍疏散逃生。

对房东而言，房屋被不当使用的风险同样突出。2023年4月，哈尔滨市松北区利民学苑小区一栋31层高的居民楼内，租户在装修时私自把承重墙砸掉，导致整栋楼出现裂缝，全楼200多户居民被紧急疏散无法回家，经济损失上亿元。

针对这类现象，《条例》要求房东保证房屋符合安全标准，同时也明确租户不得擅自改动主体结构或违规使用设施，为双向约束提供了法律支撑。尤其是将燃气、室内装饰装修纳入房源入市标准，同时把过道、车库规定为“不可租”房源，从源头划定了“居住安全红线”。

“承租人需要改变理念，不是越便宜越好，安全是底线，健康是对自身负责。”虞晓芬说，政府部门也会通过多渠道增加租赁住房供给。这次《条例》第五条，就鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。

破解 “退租难”

“退租时房东说沙发有划痕，要扣2000元押金，但合同里根本没写怎么扣。”现实中，租客遭遇此类押金纠纷的情况屡见不鲜，房东常以“自然损耗”“清洁费”等名义扣押金。

2024 年，江西省上饶市玉山县的租客陈某发视频称，退租时房东拿着“探照灯”，对房内设施进行全方位、无死角勘查。最终，房东列出一份要求赔偿1万余元的清单。这一行为经网络传播后迅速引发热议，“提灯定损”也由此成为网络热词。

这类纠纷的核心，源于租赁合同对押金约定不细致。

如今，《条例》为押金纠纷这类难题提供了解决方案。新规要求租赁合同必须约定押金数额、返还时间及扣减情形，避免“口说无凭”。

不过，在发生纠纷时，租客往往较为弱势。对此，虞晓芬建议租客做好三步：签约前细看押金条款，明确扣减的具体情形，比如设施损坏赔偿标准；入住时拍照留存房屋状况证据；遇不合理扣减时，先依据合同协商，协商不成可向执法部门或消协投诉。“要特别重视租赁合同备案，备案实质是为租赁关系筑牢‘防护网’。”她补充说。

规范 “二房东”

现实中，很多租客遇到过“二房东”，也有人因此吃了不少亏。

虞晓芬总结了“二房东”乱象：违规隔断损坏房屋结构、发布虚假房源、截留租金等，“还有部分‘二房东’收了租客租金却不付给房东，最后卷款跑路”。

这类问题往往因“二房东”的“隐蔽性”而难以监管。

《条例》针对性提出治理方案：自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，达到一定标准的转租行为，将纳入租赁企业管理。

“韩国的立法思路在这方面和我国类似，经营性转租就该规范监管。”虞晓芬解释，《条例》要求此类主体备案登记，同时明确出租人和承租人必须实名签订合同，避免“二房东”隐瞒身份。

已有地方开始探讨对“二房东”进行规范管理。

7月3日，北京市住建委发布的《关于规范个人开展住房转租活动的通知（征求意见稿）》提出，个人转租10套（间）及以上的，应当依法办理市场主体登记，并向住建（房管）部门备案，否则将由市场监管部门依法查处。

基层执法人员有限，如何督促“二房东”将登记备案落在实处？

虞晓芬建议，政府部门可以牵头搭建线上平台，简化备案流程，对于按时规范备案的“二房东”，给予一定政策激励。“同时，政府部门要加强监测检查，尤其是发挥社区和街道网格化管理系统的力量，鼓励居民发挥监督作用，及时发现‘二房东’违规经营行为并依法严肃处理。”