文 | 李娟

城市更新并非仅仅是“拆旧建新”，其更深层的意义在于激活存量、提升品质。

老旧小区更新改造是城市更新中的重头戏，也是目前北京市城市更新改造工作的重要发力点之一。它为大量既有的、存在各种问题的“普通房子”甚至“差房子”提供了系统性、全方位的改造提升机会。

如何通过系统性赋能，让“普通房子”甚至“差房子”突破困局？在实践过程中，只有梳理好规划指标、产权关系，对老房子进行本体性能升级和外部环境优化（如基础设施和配套），才能使其实现价值跃迁、逆袭成为“好房子”。

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规划纠偏与产权重构

老房子焕新，必先“摸清底数，建立台账”。

传统“一刀切”模式已难以适应当前要求，首先，要对历史遗留区域进行摸底，梳理相关规划未落实的原因（政策变动、资金不足、权属争议等），明确空间范围、现状用途与规划差异。

例如，对于具体的改造项目，项目相关人员在改造前都进行了详细了解，将冲突区域的空间范围、现状用途、规划差异及历史成因一一厘清，形成动态更新的电子档案库。唯有精准诊断，方能对症下药。

其次，因地制宜进行分类处置，动态调整。历史上有些规划已不适应发展需求或明显与民生居住用途冲突，要允许在一定条件下启动法定程序优化调整；有些无法调整的，可配套制定分阶段行动计划，做好因地制宜“一楼一策”更新方案，或寻求合适政策做好居民腾退安置，这要求政策制定者兼具前瞻视野与民生温度。

比规划冲突更盘根错节的，是产权的“千层饼”。

单位大产权、个人产权、承租公房、合居户……种种历史遗留问题纠缠共生，破解之道在于精细化的“分类确权机制”。

因此，要进行产权重构才能从根本上解决矛盾，合力推动遗留问题化解。

例如，对单位大产权房屋，需明确原单位与现住户的权益分配（如补缴土地出让金或协商产权分割）；对承租公房，采用“租转售”或使用权货币化补偿机制；对合居户采取“一户一策”方式，结合更新内容，寻求分户方法，实现产权确认；对历史换房未登记的，结合档案资料、居住事实、双方协议或争议裁定等方式补办手续。此外，要统一补偿标准，兼顾公平与历史因素。探索出台相关政策，明确不同产权类型的处置优先级和补偿标准。

赋能空间，重塑“邻里关系”与社区活力

物理层面的更新，是“好房子”的筋骨所在。

首先是本体性能提升。在深入了解房屋现状、尊重其历史价值的基础上，运用现代技术解决结构安全性不佳、功能落后等核心问题，最终实现安全性、舒适性、功能性和美观性的全面提升，让老房子焕发新生机，适应并满足现代生活的需求。主要方式包括拆除重建、结构安全加固、节能绿色改造（外墙保温、屋顶保温/绿化、节能门窗更换、隔音降噪、遮阳设施安装等）、适老化适幼化改造（加装电梯、增设无障碍坡道、改造卫生间防滑扶手等）。

其次是基础设施升级。老旧小区普遍存在管线老化、水电容量不足、排水不畅、道路破损、缺乏停车位等问题。城市更新通过市政基础设施改造（如雨污分流、强弱电入地、燃气管网更新、道路拓宽、智慧灯杆建设、充电桩建设），为房子提供“好房子”所需的现代化、安全可靠的运行基础。

例如，有楼房原有结构为传统砖混结构，已不符合现代抗震安全要求。在广泛听取居民意见后，有关部门共同决定采用“外套式抗震加固”施工方案，即在砖混结构的外部加建现浇混凝土的框架剪力墙结构。新的混凝土结构如同坚固的铠甲，可以负担老楼的承重，不仅彻底消弭了老楼的结构安全隐患，还为每家每户平均增加了约10平方米的室内面积，让老房的格局更加宽敞明亮。

此外，老房子焕新要重塑“邻里关系”与社区活力。可增建或改造社区养老中心、托幼设施、社区食堂、卫生服务站、文化活动站、体育健身场地等，弥补老旧小区配套缺失，让房子周边环境更宜居，让便捷舒适的生活圈触手可及，真正满足老百姓对“好房子” 和美好生活的想象。

（本文作者系北京市第五建筑工程集团有限公司副总经理、正高级经济师，参与多个北京城市更新重点项目；本刊记者侯隽采访整理）